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Die Abnahmeverpflichtung bestimmt den Zeitpunkt, zu dem das Darlehen vom Darlehensnehmer vollständig abzurufen ist.
Dies ist vor allem Wichtig, wenn das Ende der Bauzeit noch nicht absehbar ist.
Abtretung
Zur Absicherung eines Darlehens können Rechte und Ansprüche z.B. aus Lebens- oder Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Wertpapieren an den Darlehensgeber abgetreten werden.
Anfangstilgung
Als Anfangstilgung wird der Tilgungsbetrag der ersten an den Darlehensgeber zu zahlenden Rate bezeichnet. Bei einem Annuitätendarlehen erhöht sich der Tilgungsanteil mit jeder Rate, da auf den stetig kleiner werdenden Restschuldbetrag weniger Zinsen zu zahlen sind, die zu zahlende Rate aber während der Zinsbindungszeit gleichhoch bleibt.
Annuität
Eine Annuität ist eine regelmäßige Zahlung, die bei Annuitätendarlehen zu leisten ist. Sie setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Während der Zinsbindungsfrist bleibt die Annuität gleich hoch. Mit jeder weiteren Rate ändert sich deshalb das Verhältnis von Zins und Tilgung, denn die durch die abnehmende Darlehensrestschuld ersparten Zinsen werden zur Erhöhung des Tilgungsanteils verwendet.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Unter Anschaffungs- und Herstellungskosten werden sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie entstehen und die letztlich durch Eigen- und Fremdkapital finanziert werden müssen, zusammengefasst.
Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen die direkten Baukosten bzw. der eigentliche Kaufpreis, die Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die Baunebenkosten (Architekt, Erschließung, Hausanschlusskosten), die Kosten für Außenanlagen sowie sämtliche Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbucheintrag, Makler, Gebühren).
Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung wird mit Auslaufen der Zinsbindungsfrist oder bei vorzeitiger Beendigung einer laufenden Finanzierung nötig, falls das Darlehen zu diesem Zeitpunkt nicht komplett getilgt werde soll oder kann.
Die Anschlussfinanzierung kann zu neuen Bedingungen mit dem bisherigen Darlehensgeber (Prolongation) oder auch mit einem neuen Darlehensgeber durchgeführt werden (Umschuldung).Der Zinssatz ändert sich dabei in den meisten Fällen, da er an die zu finanzierende Restschuld und den aktuellen Marktzins angepasst wird.
Auflassung
Die Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück bzw. einer Immobilie. Die Auflassung muss notariell beurkundet werden. Neben der Auflassung ist noch die Eintragung im Grundbuch nötig, um die Eigentumsänderung wirksam werden zu lassen.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert den Anspruch des Erwerbers auf die Immobilie bis hin zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer.
Die Auflassungsvormerkung dient in erster Linie dem Schutz des Erwerbers und unterbindet, dass der Verkäufer die Immobilie beispielsweise ein zweites Mal verkauft, sie mit zusätzlichen Grundschulden oder zusätzlichen Rechten belastet.
Auszahlungskurs
Der Auszahlungskurs gibt den prozentualen Anteil der nominellen Darlehenssumme an, der dem Darlehensnehmer nach Abzug von eventuellen Auszahlungsabschlägen, wie z.B. Disagios, ausgezahlt wird.
Die Baubeschreibung dient der genauen Beschaffenheitsbeschreibung von noch zu errichtenden bzw. im Bau befindlichen Immobilien.
Für Darlehensgeber ist die Baubeschreibung von großer Bedeutung, da sie ihm hilft, die Wertigkeit einer noch nicht existenten Immobilie einzuschätzen.
Bearbeitungsgebühr
Manche Darlehensgeber verlangen von den Darlehensnehmern eine einmalige Bearbeitungsgebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrags, die mit Auszahlung des Darlehens fällig wird. Die Bearbeitungsgebühr wird dem Darlehensnehmer gesondert in Rechnung gestellt (100% Auszahlung des Darlehensbetrages) oder mit finanziert (unter 100% Auszahlung des Darlehensbetrages)
Beleihungsauslauf
Der Darlehensgeber oder ein unabhängiger Gutachter ermittelt zunächst den (Beleihungs-) wert einer Immobilie. Dieser Beleihungswert wird ins Verhältnis zur gewünschten Darlehenshöhe gesetzt. Dies ist dann der Beleihungsauslauf der Immobilie in Prozent.
Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto günstiger wird der vom Darlehensgeber angebotene Zinssatz, da mit sinkendem Beleihungsauslauf auch das Risiko eines finanziellen Verlustes, bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers, für den Darlehensgeber sinkt.
Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes ein Kreditinstitut bereit ist, ein Darlehen zu einem bestimmten Zinssatz für ein bestimmtes Objekt oder Grundstück zu geben. Ab einer bestimmten Beleihungsgrenze verlangen Kreditinstitute Zinsaufschläge. Übersteigt die Beleihungsgrenze einen (je nach Kreditinstitut unterschiedlichen) bestimmten Prozentwert, ist das Kreditinstitut nicht mehr bereit eine höhere Summe zu finanzieren.
Darüber hinaus besteht aber die Möglichkeit, über Nachrangdarlehen weitere Beträge zu finanzieren.
Beleihungswert
Mit dem Beleihungswert versucht Ihr Darlehensgeber den Wert zu beziffern, den Ihre Immobilie langfristig am freien Markt zu erzielen in der Lage ist.
Weil der Beleihungswert aber auch eine entscheidende Größe für die Qualität Ihrer Konditionen darstellt, sollten Sie versuchen, hier einen möglichst hohen Wert zu rechtfertigen.
Mitunter verlangen Darlehensgeber zu Ermittlung des Beleihungswerts ein Wertgutachten bzw. stellen Ihnen Wertermittlungskosten in Rechnung.
Bereitstellungszins
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Sie Ihr Darlehen oder Teilbeträge davon nach einer bestimmten Frist noch nicht in Anspruch genommen haben. Dies kommt vor allem beim Hausbau, bei langwierigen Sanierungen oder bei im Bau befindlichen Bauträgerobjekten vor, wenn Sie die anfallenden Kosten nach Baufortschritt bezahlen.
Der bereitstellungszinsfreie Zeitraum beträgt meist 3 bis 6 Monate.
Bonität
Die Bonität stellt die Kreditwürdigkeit des Darlehensehmers aus Sicht des Darlehensgebers dar. Kriterien zur Ermittlung der Bonität sind das Einkommen des Darlehensnehmers sowie dessen Vermögensverhältnisse. Außerdem wird die prognostizierte Zuverlässigkeit des Darlehensnehmers mit berücksichtigt. Diese ergibt sich z.B. aus der SCHUFA-Auskunft.
Als Courtage bezeichnet man die Provision, die ein Immobilienmakler beim Verkauf einer Immobilie in Rechnung stellt. Die Courtage wird in Prozent vom Kaufpreis angegeben.
Das Damnum bzw. Disagio ist eine Zinsvorauszahlung direkt bei Darlehensbeginn, durch die sich der Nominalzins des Darlehens reduziert. Dafür wird nicht 100% des Darlehens ausgezahlt. Vor allem für Kapitalanleger ist dieser Weg sinnvoll, da der Damnum- bzw. Disagiobetrag sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden kann.
Direktdarlehen
Direktdarlehen sind Darlehen, die Sie entweder von Direktbanken wie zum Beispiel ING DiBa und Immobank direkt oder von einer Finanzierungsplattform wie zum Beispiel Dr. Klein, Interhyp oder PlanetHome erhalten.
Das besondere an Direktdarlehen ist, dass Sie mit dem Anbieter direkt, in der Regel ausschließlich über Internet, Telefon und Brief, kommunizieren, und dass Sie dem Anbieter so viel Arbeit als möglich abnehmen müssen. Persönliche Beratungstermine sind in der Regel nicht möglich. Ihren persönlichen Kontakt zu Direktdarlehen können Sie über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler bzw. Finanzierungsmakler herstellen. Die Auswahl des richtigen Anbieters von Direktdarlehen sowie die Kommunikation mit diesem nimmt Ihnen der Finanzierungsvermittler bzw. Finanzierungsmakler ab.
Da der Direktanbieter weniger Personal benötigt und kein aufwändiges Filialnetz zu unterhalten hat, kann er effizienter und somit kostengünstiger arbeiten, was sich in einem meist günstigeren Zinssatz wiederspiegelt.
Der effektive Jahreszins bzw. bei Annuitätendarlehen der anfängliche effektive Jahreszins ist eine auf Grundlage der PAngV (Preisangabenverordnung) errechnete Preisangabe, die es dem Verbraucher ermöglichen soll, Darlehen unter Berücksichtigung aller Nebenkosten miteinander zu vergleichen.
Im Effektivzins sind zum Beispiel Dinge wie Bearbeitungsgebühren oder Schätzkosten berücksichtigt. Allerdings bleiben auch beim Effektivzins einige Dinge, zum Beispiel die Bereitstellungszinsen oder die evtl. zur Finanzierung geforderte Risikolebensversicherung, außen vor.
Wer Zinssätze miteinander vergleichen möchte, sollte sich einen Überblick über sämtliche direkten und indirekten Zusatzkosten zu verschaffen.
Eigenkapital
Unter Eigenkapital werden alle beim Darlehensnehmer bestehenden Vermögenswerte, die zur Finanzierung einer Immobilie und zur Finanzierungsabsicherung herangezogen werden können zusammengefasst. Dies können Bar- und Bankguthaben Wertpapiere, Bausparguthaben, Lebens- oder Rentenversicherungen, Rentenpapiere oder schuldenfreie Immobilien sein.
Eigenleistung
Eigenleistung kann als sogenannte "Muskelhypothek" als Eigenkapital in die Finanzierung einer Immobilie eingebracht werden. Das heißt, Arbeiten, die Sie ggf. zusammen mit Helfern selbst erledigen, müssen in Geld bewertet werden, und können dann als Eigenkapital angesetzt werden.
Ein Problem stellen hier oft die Wertermittlung, die Definition des Zeitablaufs und die Nachprüfbarkeit dar. All das sollten Sie vor Darlehensabschluss mit Ihrem Darlehensgeber geklärt haben. Einfacher hat es hier, wer Hand in Hand mit einem Architekten oder Sachverständigen arbeitet, der die Eigenleistung bestätigen und bewerten kann. Beinahe ebenso problemlos sind in der Regel auch Ausbau- oder "Fast-Fertig"-Häuser, bei denen die Eigenleistungspakete genau definiert sind und am Ende vom Anbieter abgenommen werden.
Einheitswert
Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt für Grundstücke festgelegter steuerlicher Richtwert, der meist im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt wird. Er dient als Bemessungsgrundlage zur Errechnung anfallender Erbschafts-, Grund-, Schenkungs- und Vermögenssteuern. Der Einheitswert weicht oft sehr stark vom Verkehrswert, also vom tatsächlichen Wert, eines Grundstücks ab.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein befristetes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Das Erbbaurecht ist ein sogenanntes "grundstücksgleiches“ Recht und kann daher veräußert, vererbt und beliehen werden.
Meist nutzen kirchliche Einrichtungen und Stiftungen das Erbbaurecht.
Größter Vorteil des Erbbaurechts ist, dass die Kosten für den Grundstückserwerb entfallen. Stattdessen ist ein Erbbauzins zu zahlen. Die Veräußerung einer Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht, ist natürlich wesentlich schwieriger. Mit Ablauf des Erbbaurechts geht das Eigentum an der Immobilie gegen eine im Vorfeld festgelegte Summe an den Grundstückseigentümer über. Allerdings wird die Dauer des Erbbaurechts meist an die zu erwartende Lebensdauer der Immobilie geknüpft.
Ertragswert
Der Ertragswert wird häufig im Rahmen eines Finanzierungsvorhabens bei vermieteten Objekten ermittelt. Er ergibt sich aus dem jährlichen Reinertrag, also der Jahreskaltmieteinnahmen, multipliziert mit einem vom Kreditinstitut vorgegebenen Faktor. Der Wert des Grundstücks kann auf den so ermittelten Wert noch aufgeschlagen werden.
Euribor steht für Euro Interbank Offered Rate und meint den Zinssatz, den Banken innerhalb Europas beim Handel mit Einlagen untereinander verlangen. Der Euribor-Zinssatz ist variabel und wird regelmäßig für Laufzeiten von einer Woche bis zu zwölf Monaten ermittelt.
Es besteht die Möglichkeit, den Zinssatz einer Baufinanzierung an den Euribor-Zinssatz zu binden. Der Zins ist somit variabel, was heißt, dass die zu zahlende Rate monatlich angepasst wird. Euribor basierte Darlehen sind somit für Zwischenfinanzierungen sinnvoll oder wenn von bald fallenden Zinsen auszugehen ist. Auch Investoren, die ein Projekt für kurze Zeit finanziert haben möchten, können von euriborbasierten Darlehen profitieren.
Fremdwährungsdarlehen decken den Darlehensbedarf in einer fremden Währung (meist in Yen oder Schweizer Franken) und müssen auch in dieser Währung zurückgeführt werden. Dies bedingt natürlich ein Währungsrisiko. Die Restschuld kann also während der Darlehenslaufzeit, bereinigt in Euro, steigen oder im günstigen Fall sinken.
Mit kurzen Darlehenslaufzeiten kann man dabei auf sich abzeichnende ungünstige Marktentwicklungen reagieren. Aufgrund des Währungsrisikos verlangen viele Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten, um potenzielle Währungsschwankungen abzusichern, bzw. sind nur bereit, mit kleineren Beleihungsausläufen zu finanzieren.
Wer trotz Fremdwährung ruhig schlafen möchte, kann sein Fremdwährungsdarlehen gegen die Währungsrisiken absichern. Eine solche Absicherung ist allerdings mit erheblichen Kosten verbunden.
Wenn mehrere Personen, zum Beispiel Lebens- oder Ehepartner, eine Immobilie finanzieren, so verlangt der Darlehensgeber meist eine gesamtschuldnerische Haftung. Das heißt, jeder der Darlehensnehmer haftet für das Darlehen in voller Höhe.
Grundbuch
Das Grundbuch enthält alle eigentumsrechtlich wichtigen Informationen zu einem Grundstück. Also zum Beispiel die Größe, vorhandene Belastungen (eingetragene Grundschulden) und Rechte wie z.B. Wegerechte oder Erbbau.
Das Grundbuch wird vom örtlichen Amtsgericht geführt und kann dort von Jedermann eingesehen werden.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt in ganz Deutschland 3,5%. Nur in Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer seit 01.01.2007 4,5%. Die Kosten beziehen sich auf den Kaufpreis des erworbenen Grundstückes bzw. der erworbenen Immobilie, der im Notarvertrag vereinbart wurde. Sie wird nach Grundbucheintragung vom Finanzamt in Rechnung gestellt.
Grundschuld
Eine Grundschuld dient zur Absicherung eines Darlehensgebers gegenüber dem Darlehensnehmer. Sollte dieser sein Darlehen nicht mehr bezahlen können, berechtigt die Grundschuld den Darlehensgeber, die Immobilie versteigern zu lassen und sich aus dem Erlös in Höhe der Grundschuld zu befriedigen. Die Grundschuld wird ins Grundbuch in der dritten Abteilung eingetragen. Die Eintragung nimmt ein Notar vor. Wird eine Grundschuldeintragung nicht mehr benötigt (meist, wenn alle Darlehen zurückgeführt sind), kann man die Grundschuld löschen lassen.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Grundbesitz erhoben wird. Zur Ermittlung der Grundsteuer wird der Einheitswert mit der je nach Grundstücksart unterschiedlich hohen Steuermesszahl multipliziert. Der so errechnete Wert wird dann mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert.
Eine Hypothek ist ähnlich wie eine Grundschuld. Entsprechend wird auch sie ins Grundbuch eingetragen. Während die Grundschuld zeitlich unbeschränkt und an keine bestimmte Forderung gebunden ist, bezieht sich die Hypothek auf eine ganz bestimmte Forderung. Ist diese beglichen, erlischt auch die Hypothek.
Praktisch werden meist Grundschulden statt Hypotheken ins Grundbuch eingetragen. Während man für jeden neuen Kredit oder dessen Prolongation (Verlängerung) eine neue Hypothek eintragen lassen muss, was jedes Mal mit Kosten verbunden ist, bleibt eine Grundschuld stets in gleicher Höhe bestehen und kann bei Bedarf an Darlehensgeber abgetreten werden
Die Konditionen beschreiben die Bedingungen, unter denen ein Darlehensgeber bereit ist, Ihnen ein Darlehen zu gewähren.
Zur Kondition gehören neben dem Zinssatz auch andere Werte wie zum Beispiel der Zinsbindungszeitraum, der Auszahlungskurs, etwaige Nebenkosten und Rückzahlungsmodalitäten. Auch die Herauslagekriterien bzw. Darlehensbedingungen des jeweiligen Darlehensgebers gehören dazu.
Konditionsanpassung
Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist werden die Konditionen eines Darlehens neu verhandelt. Dabei werden z.B. die Zinsen an das aktuelle Niveau angepasst. Zu diesem Zeitpunkt kann auch der Darlehensgeber gewechselt werden. Der neue Darlehensgeber zahlt dabei die bestehende Restschuld direkt an den bisherigen Darlehensgeber. Diesen Vorgang nennt man Umschuldung.
Die Laufzeit eines Darlehens bezeichnet die Zeitspanne bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens, ist also nicht mit der Zinsbindungsfrist zu verwechseln.
Die Laufzeit ist letztlich von der Höhe der Tilgungsleistung abhängig. Legt man einen durchschnittlichen Nominalzins von 5,5% zu Grunde, so beträgt die Laufzeit eines Darlehens bei 1% Tilgung beispielsweise knapp 35 Jahre, bei 2% Tilgung 24 Jahre, bei 3% Tilgung 19 Jahre und bei 5% Tilgung nur noch 14 Jahre.
Eine Nachfinanzierung ist nötig, wenn die ursprünglich veranschlagten Kosten eines Bauvorhabens überschritten werden. Das muss nicht immer auf Fehlkalkulationen zurückzuführen sein. Gründe können auch Erweiterungsbauten, Umbauten oder Sanierungsmaßnahmen sein. Die Konditionen für Nachfinanzierungen sind meist schlechter als beim ursprünglichen Darlehen.
Nebenkosten
Beim Bau oder Erwerb einer Immobilie fallen eine ganze Reihe an Nebenkosten an. Die wichtigsten sind:
Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises (in Berlin 4,5%)
Notar: ca. 1% des Kaufpreises
Grundbuch: ca. 0,5% des Kaufpreises
Makler: bis zu 6% des Kaufpreises
Ggf. Planungskosten bei Um-/Neubau
Ggf. zusätzliche Schätz- oder Sachverständigenkosten
Nichtabnahmeentschädigung
Eine Nichtabnahmeentschädigung wird dann fällig, wenn Sie ein bereits vereinbartes Darlehen ganz oder teilweise nicht abnehmen. Die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung wird entweder in Abhängigkeit von der vereinbarten Zinsbindungsfrist berechnet oder ist mit einem pauschalen Prozentsatz im Darlehensvertrag festgehalten.
Sollzins (ehemals Nominalzins)
Während der effektive Jahreszins eher eine "rechnerische" Vergleichsgröße ist, ist der Sollzins der Zinssatz, mit dem ein Darlehen tatsächlich zu verzinsen ist.
PAngV ist die Abkürzung für Preisangabenverordnung. Sie fordert, dass Preise gegenüber Endverbrauchern immer einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile also als Endpreiseanzugeben sind.
Die PAngV fordert im Zusammenhang mit Darlehensangeboten die Ausweisung eines effektiven Jahreszinses und schreibt vor, was alles in diesem Zinssatz berücksichtigt sein muss.
Prolongation
Prolongation ist die Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beim bisherigen Darlehensgeber. Die Finanzierungskonditionen für die kommende Zinsbindungsperiode werden dabei neu verhandelt.
Der Rang gibt darüber Auskunft, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung befriedigt werden, falls mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen sein sollten. Dabei wird vom Erzielten Verkaufspreis bei einer Zwangsvollstreckung zuerst der Gläubiger im ersten Rang in voller Höhe seiner eingetragenen Grundschuld befriedigt, danach der Gläubiger im zweiten Rang u.s.w. bis das Geld aus dem Verkauf aufgebraucht ist. Gläubiger in hinteren Rängen haben also ein wesentlich höheres Ausfallrisiko. Dieses erhöhte Ausfallrisiko lassen sich die Gläubiger mit teureren Zinskonditionen bezahlen. Darlehen, die auf dem ersten Rang abgesichert werden, heißen erstrangige Darlehen. Bei Darlehen, die auf weiteren Rängen abgesichert sind, spricht man von nachrangigen Darlehen.
Ratentilgungsdarlehen
Beim Ratentilgungsdarlehen wird ein fester Tilgungssatz und ein fester Zins für eine bestimmte Zinsbindungsfrist vereinbart. Dadurch dass der Tilgungssatz festgeschrieben ist, reduzieren sich, im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen, die monatlichen Raten mit fortschreitender Laufzeit.
Das 2002 nach dem damaligen Bundesminister für Arbeit und Soziales, Walter Riester, benannte Rentenmodell stellt eine staatlich subventionierte private Altersvorsorgeform dar. Weiteres dazu bei Rententips.de.
Risikolebensversicherung
Eine Risikolebensversicherung dient ausschließlich zur Absicherung des Todesfallrisikos. In vielen Fällen werden Risikolebensversicherungen an den Darlehensnehmer Abgetreten, damit im Falle des Ablebens des Darlehensnehmers sofort ein Teil der (oder die komplette) Restschuld beglichen wird. Es gibt auch Lebensversicherungstarife, bei denen die Höhe der Todesfallleistung analog zur Restschuld im Lauf der Zeit fällt. Man spricht dann von einer Restschuldversicherung.
Der Sachwert dient bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen oft als Basis zur Berechnung des Beleihungswertes. Er setzt sich aus der Summe von Grundstücks- und Bausubstanzwert eines Objektes zusammen. Aufgrund von Abschlägen kann der Sachwert deutlich unter den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten eines Hauses liegen.
Schätzkosten
Schätzkosten sind Kosten, die entstehen, wenn der Darlehensgeber den Wert einer Immobilie bewertet, um den Beleihungswert zu ermitteln.
Statt der Schätzkosten können auch Kosten für ein Wertgutachten anfallen, wenn der Darlehensgeber auf einem solchen besteht. Dies ist meist bei teureren Immobilien oder Immobilien, deren Wert schwer einzuschätzen ist der Fall.
Schufa
Schufa steht in Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa ist eine gemeinschaftliche Einrichtung von Kreditinstituten und Wirtschaftsunternehmen mit der Zielsetzung, sich vor Forderungsausfällen zu schützen.
Dazu unterhält die Schufa eine Datenbank, in der Informationen zur Beurteilung der Bonität von Privatpersonen gesammelt sind. Die Daten setzen sich aus verschiedenen Informationen, wie zum Beispiel Anzahl und Höhe bestehender Darlehen, Leasingverträge oder Ratenverträge oder auch der Anschrift der Person zusammen. Aus diesen Daten wird ein sogenannter Scorewert gebildet, der aussagen soll, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine Person eine zu zahlende Rate auch tatsächlich vertragsgemäß zahlen wird. Der Scorewert wird in Prozent von 0 bis 100 angegeben. Je höher er ist, desto besser. Unterschreitet der Scorewert eine bestimmte Schwelle, wird ein Kreditinstitut der betreffenden Person kein Darlehensangebot unterbreiten.
Im Zuge der Bearbeitung eines Darlehensantrags wird der Darlehensgeber auf Informationen der Schufa zurückgreifen. Entweder holt sich dabei der Darlehensgeber die Information selbst, dann unterschreibt der Darlehensnehmer eine Einverständniserklärung zur Einholung von Schufaauskünften oder der Darlehensnehmer besorgt sich eine Schufaeigenauskunft und stellt diese dem Darlehensgeber zur Verfügung.
Schuldnertausch
Als Schuldnertausch bezeichnet man die Möglichkeit, beim Verkauf einer Immobilie, die zum Kaufzeitpunkt noch mit einem Darlehen belastet ist, die Finanzierung gemeinsam mit der Immobilie an den Käufer zu übertragen. Das bedeutet, dass der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in den laufenden Darlehensvertrag des Verkäufers eintritt. Voraussetzung für einen Schuldnertausch ist, dass alle drei Parteien, also Käufer, Verkäufer und Darlehensgeber damit einverstanden sind. Meist wird dabei eine an den Darlehensgeber zu entrichtende Gebühr fällig, die bei ein oder zwei Prozent der Restschuld liegen kann. Ein Schuldnertausch ist vor allem dann sinnvoll, wenn aufgrund gestiegener Zinsen am Finanzmarkt eine neue Finanzierung für den Käufer wesentlich teurer wäre.
Sollzins (ehemals Nominalzins)
Während der effektive Jahreszins eher eine "rechnerische" Vergleichsgröße ist, ist der Sollzins der Zinssatz, mit dem ein Darlehen tatsächlich zu verzinsen ist.
Sondertilgung
Sondertilgungen sind Tilgungszahlungen, die zusätzlich zur vereinbarten, regelmäßigen Tilgung gezahlt werden. Sondertilgungsoptionen werden im Darlehensvertrag vereinbart und festgehalten. Sie zu leisten ist keine Pflicht sondern eine Option, die der Darlehensnehmer im vereinbarten Rahmen nutzen kann. gerade am Anfang der Zinsbindung sind Sondertilgungen eine sehr gute Möglichkeit, die Laufzeit des Darlehens erheblich zu verkürzen, da sofort mit der Sondertilgung das Verhältnis Zins zu Tilgung in einer annuitätischen Rate stark zu Gunsten des Tilgungsanteils verändert wird und in der Konsequenz jeden folgenden Monat bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ein höherer Betrag in die fest vereinbarte Tilgung fließt. Sondertilgungsoptionen sollten bis zu einem gewissen Grad (ca. 5% der anfänglichen Darlehenssumme p.a.) keine zusätzlichen Kosten verursachen. Darüber hinaus gewünschte Sondertilgungsoptionen kosten einen Zinsaufschlag.
In der Teilungserklärung ist die Aufteilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile (sogenannte Tausendstel, seltener auch Zehntausendstel) festgelegt. Die Teilungserklärung definiert Sondereigentum und Sondernutzungsrechte, sie legt beispielsweise Lage, Anzahl und Größen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fest, weist den einzelnen Wohnungen Kellerabteile zu und räumt einzelnen Wohnungen Sondernutzungsrechte z.B. an Grünflächen ein. Die Teilungserklärung hat die Anlage eigener Wohnungsgrundbücher zur Folge, die es wiederum ermöglichen, einzelne Miteigentumsanteile gesondert zu veräußern und auch zu belasten. Anhand der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Tausendstel werden allgemeine Betriebs-, Instandhaltungs und Reparaturkosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt.
Mit der Tilgung bezeichnet man die Rückzahlung eines Darlehens. Dies geschieht in festen Raten, in variablen Raten oder in einer Einmaltilgung am Ende der Zinsbindungsfrist. Bei einem Annuitätendarlehen zum Beispiel, wird monatliche Rate gezahlt, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Dabei wird eine anfängliche Tilgung, zum Beispiel 1% der anfänglichen Darlehenssumme vereinbart. Mit jeder gezahlten Rate steigt der Tilgungsbetrag, da die Rate gleich hoch bleibt, durch die geleistete Tilgung aber der zu zahlende Zinsanteil in der Rate sinkt. Es handelt sich hier also um variable Raten bei der Tilgung.
Tilgungsaussetzung
Tilgungsausgesetzte Darlehen sind Darlehen, während deren Laufzeit nur die Zinsen bezahlt werden. Die Restschuld bleibt also immer gleich hoch und wird am Ende der Zinsbindungsfrist mit einem Mal getilgt. Diese Tilgung am Ende der Zinsbindungsfrist wird dabei oft aus Geldanlageprodukten wie zum Beispiel Lebens- oder Rentenversicherungen geleistet. Diese Verträge können mit Aufnahme des Darlehens extra abgeschlossen werden oder es werden bereits vorhandene Geldanlagen an die Bank abgetreten. Die Raten die eventuell in diesen Tilgungsersatz zu leisten sind, müssen natürlich zu den Zinszahlungen zusätzlich einkalkuliert werden.
Tilgungsplan
Der Tilgungsplan bietet eine Übersicht über die Entwicklung der Rate während der Zinsbindungsfrist. Er zeigt zum Beispiel, wie sich das Verhältnis von Zins zu Tilgung beim Annuitätendarlehen mit jeder Rate ändert. Der Tilgungsplan informiert auch über die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist verbleibt.
Eine Umschuldung ist in aller Regel dann erforderlich, wenn Sie sich zum Ablauf der Zinsbindungsfrist mit Ihrem bisherigen Darlehensgeber nicht auf eine Prolongation verständigen konnten. Bei der Umschuldung wird bei einem neuen Darlehensgeber ein Darlehen abgeschlossen und damit dann das Altdarlehen komplett abgelöst. Eine Umschuldung ist meist mit weiteren Kosten verbunden. So ist vor allem eine Abtretung der Grundschuld nötig bzw. deren Löschung und Neueintragung des neuen Darlehensgebers.
Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz wird der Zins stets an die Schwankungen des Marktzinses angepasst. Zur Orientierung dient meist der Euribor. Ein Risiko für variabel Verzinste Darlehen stellen stark steigende Marktzinsen dar, da sich dann die zu zahlende Rate für den Darlehensnehmer auch stark verteuert. Meist werden Darlehen mit variablem Zins zur Zwischenfinanzierung genutzt, bevor die Restschuld wieder z.B. mit einem Annuitätendarlehen festgeschrieben wird.
Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht dem aktuellen Marktwert einer Immobilie. Dies ist der Preis, der bei einem Verkauf zum Zeitpunkt der Verkehrswertbestimmung realistisch erzielt werden kann. Der Verkehrswert wird dabei von vielen Faktoren, wie z.B. Lage, Baujahr, Bauart, Zeitraum seit der letzten Sanierung, beeinflusst.
Versicherungsdarlehen
Versicherungsdarlehen sind Darlehen, deren Tilgung durch eine Lebens- oder Rentenversicherung erfolgt. Das Darlehen ist Tilgungsausgesetzt, d.h. es werden nur die Zinsen gezahlt. Zeitgleich zum Darlehensvertrag wird auch der Versicherungsvertrag abgeschlossen. Zu einem bestimmten Zeitpunkt wird dann das Darlehen aus dem Rückkaufswert der Versicherung getilgt. Ein Versicherungsdarlehen kann interessant sein, wenn eine hohe monatliche Zinszahlung aus steuerlicher Sicht von Vorteil ist. Es können verschiedene Arten von Versicherungen als Tilgungsinstrument eingesetzt werden: Klassische, kapitalbildende Tarife oder fondsgebundene Tarife mit Aussicht auf eine höhere Rendite aber ohne Garantien.
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist vom Darlehensnehmer dann zu zahlen, wenn er sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlen möchte. Da sich jeder Darlehensgeber für die Zinsbindungszeit refinanziert und diese Refinanzierung auch weiterhin bezahlen muss, entsteht ihm bei einer vorzeitigen Ablösung ein finanzieller Schaden. Außerdem entgehen dem Darlehensgeber natürlich die Zinsen, die während der verbleibenden Zinsbindungsfrist zu zahlen wären. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diese Verluste ausgleichen.
Ein Wertgutachten für eine Immobilie wird erstellt, um deren derzeitigen Marktwert zu ermitteln. Es kann sein, dass eine Bank vor einer Kreditentscheidung auf einem Wertgutachten besteht. Dies ist vor allem bei ausgefallenen Immobilien wie z.B. Schlössern und Villen oder bei sehr großen Finanzierungsvolumen der Fall. Auch im Falle eines Immobilienkaufes empfiehlt sich die Erstellung eines Wertgutachtens, um festzustellen, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist. Wertgutachten weisen zwei Werte aus: den Sach- und den Ertragswert. Der Sachwert gibt an, was es kosten würde, die zu bewertende Immobilie neu zu erbauen und setzt diese Kosten in ein Verhältnis zur erwarteten Restlebensdauer der Immobilie. Der Sachwert berücksichtigt vor allem Bauqualität und Ausstattungsniveau der Immobilie. Der Ertragswert gibt den Ertrag an, den eine Immobilie bei Fremdvermietung erreichen kann. Hierfür wird die erzielbare Miete möglichst marktnah ermittelt und anhand aktuell üblicher Kapitalmarktzinsen in einen Ertragswert umgerechnet.
Ein Zahlungsplan wird erstellt, wenn Sie eine noch nicht erbaute oder im Bau befindliche Immobilie von einem Bauträger oder Fertighausanbieter erwerben oder selbst bauen. In diesen Fällen sind abhängig vom Baufortschritt Teilzahlungen zu leisten. Der Zahlungsplan gibt über deren Fälligkeiten im Voraus Auskunft. Dies ist vor allem für die Planung der Darlehensteilauszahlungen wichtig um die Zahlung von Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Im Falle des Immobilienbaues in Eigenverantwortung sollte der Zahlungsplan mit einem Architekten oder Bauingenieur abgestimmt werden, damit die von den einzelnen Gewerken gestellten Rechnungen später auch zeitnah beglichen werden können.
Zinsbindungsfrist
Die Zinsbindungsfrist legt den Zeitraum fest, für den der Zinssatz eines Darlehens festgeschrieben ist. Meist sind das 5, 10 oder 15 Jahre. Aber auch kürzere oder längere Zinsbindungsfristen und variable Darlehen, ohne Zinsbindungsfrist, können bei Finanzierungsinstituten abgeschlossen werden. In Marktphasen mit niedrigem Zinsniveau sind die Nominalzinsen höher, je länger die Zinsbindungsfrist ist. Umgekehrt sind in Hochzinsphasen sind die Nominalzinsen preiswerter, je länger die Zinsbindung ausfällt.
Zwangsverwertung
Eine Zwangsverwertung einer Immobilie wird durchgeführt, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Nach einem gesetzlich genau geregelten Verfahren kommt es zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Aus dem Erlös werden zunächst die Gerichts- und Verfahrenskosten und dann alle auf dem Grundstück liegenden Belastungen gemäß ihrer im Grundbuch festgelegten Rangfolge beglichen. Ist das Ergebnis aus der Versteigerung höher als die genannten Zahlungsverpflichtungen, geht der erzielte Überschuss zu Gunsten des Gläubigers. Normalerweise sind Darlehensgeber nicht an einer Zwangsverwertung interessiert und somit gesprächsbereit, sollte ein Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommen. So sind beispielsweise vorübergehende Tilgungsaussetzungen oder auch Zinsstundungen denkbar. Ursache einer Zwangsverwertung muss nicht unbedingt die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners sein, auch Teilungsversteigerungen können in Notsituationen veranlasst werden. Dies passiert dann, wenn sich beispielsweise geschiedene Eheleute, Eigentümer- oder Erbengemeinschaften nicht über die Zukunft der in gemeinsamen Besitz befindlichen Immobilie einigen können.
Zwischenfinanzierung
Unter einer Zwischenfinanzierung versteht man die kurzfristige Finanzierung von kleineren Teilbeträgen oder auch des gesamten Darlehensbedarfs. Dies kann zum Beispiel für die Begleichung vorgezogener Handwerkerrechnungen notwendig werden. Ebenso sind zinsbindungsfreie Zwischenfinanzierungen eines Gesamtdarlehensbedarfs denkbar, wenn zum Beispiel in naher Zukunft mit fallenden Zinsen gerechnet wird. Die Zwischenfinanzierungen richten sich in der Höhe ihres Zinses meist nach dem Euribor.
